La Junta de Andalucía está apoyando a los jóvenes en su búsqueda de vivienda. A través de fondos públicos, se avalará el 15% de las hipotecas para aquellos menores de 35 años. Además, se está elaborando un plan para que los bancos ofrezcan mayores porcentajes de financiamiento, llegando hasta un 95% del precio de la vivienda, en comparación con el 80% actual.
La dificultad para pagar la entrada de un piso es una gran barrera para los jóvenes en su búsqueda de vivienda. Los bancos limitan el financiamiento a solo el 80% del precio de una casa, lo que significa que la compra requiere un gran esfuerzo económico para cubrir el 20% restante, además de otros impuestos.
Por ejemplo, para comprar una casa de 250,000 euros, se requeriría un desembolso inmediato de 75,000 euros. Sin embargo, la mayoría de los jóvenes, especialmente aquellos afectados por la precariedad laboral, no tienen la capacidad de ahorrar esa cantidad de dinero.
A menudo, ni siquiera la ayuda familiar es suficiente. Esta situación, agravada por las crisis económicas desde 2007, dificulta la emancipación y es uno de los grandes desafíos sociales y demográficos actuales.
Cada vez más presión sobre las administraciones
La necesidad de que las administraciones intervengan en el acceso a la vivienda de los jóvenes es cada vez más urgente. Regiones como Murcia y Madrid ya han firmado acuerdos con entidades bancarias para facilitar la compra de la primera vivienda.
Ahora, la Junta de Andalucía está ultimando un plan para avalar con fondos públicos el 15% de las hipotecas de los menores de 35 años, lo que permitiría a los bancos ofrecer financiamiento del 95% del precio de una vivienda, reduciendo los gastos iniciales (entrada) que en muchos casos impiden la compra debido a la falta de ahorros.
El Gobierno autonómico lleva meses trabajando en los detalles legales de esta medida, con la intención de aprobarla en este mismo año. La idea partió de una propuesta de la Federación Andaluza de Empresarios de Construcción (Fadeco), asesorada por la Fundación Unicaja, que ha realizado informes sobre el impacto económico, la población beneficiaria y su posible morosidad.
Tipos de acuerdos y contratos de compraventa de un inmueble
La Junta de Andalucía está desarrollando un plan para facilitar el acceso a la vivienda de los jóvenes mediante un aval de fondos públicos en lugar de una subvención. En lugar de pagar el 15% de la hipoteca, la Junta bloqueará una partida económica no revelada para que los bancos concedan hasta el 95% del costo de la vivienda en lugar del 80% actual.
La medida está dirigida a menores de 35 años, aunque se está considerando ampliarla a menores de 40 años en casos excepcionales. Estos jóvenes tienen capacidad de pago pero no de ahorro. La iniciativa resulta atractiva para las administraciones ya que las posibles pérdidas por morosidad se verán compensadas con creces por los ingresos por impuestos generados por la compra de inmuebles.
El plan propuesto por la Junta de Andalucía implicaría convertirse en avalista en caso de impago. Sin embargo, el plan está destinado a personas solventes a las que los bancos ya les concederían un préstamo de hasta el 80% del precio de un piso.
Los promotores andaluces sostienen que en el escenario más desfavorable, la tasa de morosidad estaría por debajo del 6.32%, que fue el pico histórico de impagos registrado por el Banco de España en 2014.
Actualmente, la tasa de morosidad es ligeramente inferior al 4%. Además, el aval no se prolongaría durante toda la vida hipotecaria, sino que desaparecería una vez pagado el 15% del precio del inmueble.
La Consejería de Economía de la Junta de Andalucía ha confirmado que trabajan desde hace meses en este plan junto con la Consejería de Fomento, pero no han proporcionado más detalles sobre la iniciativa y señalado que se presentará en su momento. El aval estará sujeto a una serie de condiciones que aún no han sido reveladas. Sin embargo, otras iniciativas similares aprobadas en Europa sugieren que podría haber un límite de precio y requisitos como ser la primera vivienda del beneficiario y no tener otros inmuebles en propiedad.
El aval será ofrecido por la Junta de Andalucía, pero la decisión final de conceder o no el préstamo la tomarán los bancos. Según fuentes consultadas, entidades como Unicaja, CaixaBank y Santander ya han mostrado su interés en adherirse a este plan, denominado «Mi primera vivienda en Madrid» y en Andalucía aún no tiene un nombre. La medida sería especialmente efectiva en Málaga, donde el precio de la vivienda ha subido más en el último año en España. Sin embargo, este aumento en los precios no ha sido acompañado por un aumento en las rentas ni los salarios.
El 65% de los jóvenes andaluces no está emancipado
La situación de los jóvenes en Andalucía es preocupante, ya que el 65% de ellos no ha logrado emanciparse. Esta realidad se conoce como la amenaza demográfica, ya que la falta de acceso a la vivienda dificulta la emancipación y aumenta la dependencia económica de los jóvenes respecto de sus familiares. Esto tiene un impacto negativo en la sociedad, ya que retrasa la formación de nuevas familias y dificulta la estabilidad laboral y económica de los jóvenes. Por tanto, se hace necesaria la intervención de las administraciones para facilitar el acceso a la vivienda.
Más de un millón de jóvenes en Andalucía entre 18 y 35 años aún viven con sus padres, según datos proporcionados por Fadeco. Esto representa el 65% de esta población. De ellos, más de 400,000 tienen trabajo pero no pueden permitirse pagar un piso. Es un problema reconocido por todos los agentes sociales y económicos.
El Banco de España ya ha señalado que las condiciones de acceso a una vivienda en propiedad son muy exigentes para los jóvenes, que no han podido acumular el ahorro necesario para cubrir la parte del coste de la adquisición que no pueden financiar con un crédito. La comisión permanente del Consejo Económico y Social de la Junta de Andalucía ha instado a considerar medidas financieras como los avales que faciliten al adquiriente ese 20% del precio de su vivienda.
En Europa ya se hacen políticas de créditos públicos para ayuda a compra de primeras viviendas
Ya existen iniciativas similares en Europa. Países como Francia, Reino Unido, Bélgica, Holanda, Noruega y la República Checa tienen políticas de créditos públicos para la compra de primeras viviendas. Por ejemplo, en el Reino Unido, se avala hasta el 20% del valor de estos pisos, siempre que su precio no supere las 600,000 libras. La iniciativa se llama «Help to buy» (Ayuda para comprar) y fue aprobada en 2013. Desde entonces ha contribuido a la concesión de decenas de miles de préstamos para jóvenes.
Sin embargo, no será un camino fácil, especialmente si no se adoptan más políticas para evitar una nueva burbuja inmobiliaria. Expertos advierten que muchos propietarios pueden usar estas medidas para aumentar los precios de sus viviendas. También recuerdan que esta iniciativa no debería ser utilizada por los bancos como una licencia para otorgar hipotecas indiscriminadamente, ya que esto ha sido un error cometido en el pasado que provocó la mayor crisis inmobiliaria en España. Por tanto, es importante que se adopten medidas para evitar una repetición de los errores del pasado.
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