La adquisición de un hogar es uno de los mayores compromisos que un individuo hará en su existencia. Es fundamental estar informado acerca de los aspectos legales, responsabilidades y derechos que conlleva la compra de una propiedad, así como también conocer los procesos necesarios.
A pesar de las diferencias entre los sistemas de propiedad existentes, en este contexto nos enfocaremos en el precontrato de compraventa, aclarando las preguntas más comunes relacionadas con este término en el proceso de adquirir una vivienda.
Para qué sirve el contrato de compraventa
El precontrato de compraventa es un acuerdo legalmente vinculante entre comprador y vendedor que se firma una vez que se verifica que la propiedad reúne las garantías legales y técnicas necesarias.
Su objetivo es garantizar la transacción de compraventa mediante la acordación de un adelanto sobre el valor total del inmueble. Además, no cumplir con el precontrato tendrá consecuencias económicas para ambas partes, ya sea si es el vendedor o el comprador quien incumple.
El acuerdo de compraventa
El acuerdo o precontrato no está específicamente regulado por la legislación española, el Código Civil español en su artículo 1451 menciona el concepto de «promesa de compra». Este artículo establece que una promesa de compra o venta, con acuerdo en cuanto a la propiedad y el precio, da derecho a ambas partes a exigir el cumplimiento del contrato.
Además, indica que en caso de no poder cumplirse la promesa de compra-venta, las disposiciones del Código Civil sobre obligaciones y contratos se aplicarán tanto para el vendedor como para el comprador.
La principal diferencia entre un precontrato de compraventa y un contrato definitivo es que en el caso del contrato, ambas partes han llegado a un acuerdo respecto a la propiedad, mientras que en el precontrato, las partes se comprometen a celebrar el contrato en un momento futuro.
Tipos de acuerdos y contratos de compraventa de un inmueble
En el mercado actual en España a 2023, se dan varios tipos de precontratos de compraventa, los más comunes son:
– Promesa recíproca de compraventa: Es un acuerdo previo que tiene como objetivo la celebración futura de un contrato de compraventa. No implica el pago de una señal monetaria, pero sí da derecho a ambas partes a exigir el cumplimiento del acuerdo y a reclamar por daños y perjuicios en caso contrario.
– Contrato con opción de compra: Este acuerdo permite adquirir una propiedad en una fecha específica, a un precio acordado y bajo condiciones específicas. Es un documento previo al contrato definitivo que solo obliga al vendedor a celebrar el contrato bajo las condiciones previamente establecidas, y es un derecho para el comprador, quien puede decidir si ejerce o no la opción de compra.
– Contrato de arras: Este acuerdo se realiza por escrito y tiene como objetivo reservar una propiedad para su compraventa. El comprador entrega una cantidad de dinero como señal y se compromete a firmar el contrato en un futuro. Si no se cumple el acuerdo, pueden haber consecuencias económicas. En este contrato debe especificarse el precio final acordado y la cantidad de dinero entregada como señal.
¿Cómo se formaliza un precontrato de compraventa?
Antes de firmar un precontrato de compraventa en una notaría, ambas partes deben recopilar y verificar toda la documentación relacionada con la propiedad. Luego, deben acordar el contenido de este acuerdo.
En el precontrato se incluirán, entre otros puntos, los términos de la reserva, el importe de la señal, los detalles que aparecerán en la escritura pública y el plazo en el que se llevará a cabo la compra ante un notario.
… en caso de incumplimiento del precontrato de compraventa
Si el precontrato de compraventa no es cumplido, la parte que sí lo ha cumplido tiene derecho a solicitar una indemnización por daños y perjuicios. Los términos y condiciones del precontrato serán establecidos por las partes involucradas.
Si no se llega a un acuerdo amistoso, existen varias formas de reclamación:
– Solicitud extrajudicial a la parte incumplidora para cumplir con las obligaciones establecidas en el precontrato. Es importante tener en cuenta que si se desea iniciar un proceso judicial, es necesario acreditar que se ha solicitado el cumplimiento previamente a la demanda.
– Mediación entre las partes, donde un tercero (mediador) intentará encontrar una solución satisfactoria para ambas partes involucradas. La mediación es voluntaria para las partes.
– Acción legal a través de un proceso verbal o ordinario ante el Juzgado competente. Un ejemplo típico de incumplimiento de contrato con reclamación de daños y perjuicios es la entrega de una propiedad con defectos ocultos por parte del vendedor, como goteras en el techo, que no son aparentes a simple vista y que se manifiestan poco tiempo después de la entrega de la propiedad.
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